السيد داني محفوظ، مدير عام شركة Burjan LLC العقارية التي أنشأت واحداً من أكبر المشاريع في لبنان، يناقش الواقع الحالي لسوق العقارات اللبناني.
يتحدث الكثيرون عن انخفاض في أسعار العقارات، ما رأيك في هذا الموضوع؟
هذا الكلام صحيح لكنه لا ينطبق على كافة أنواع العقارات والمناطق في لبنان؛ وهناك وقائع كثيرة يجب أخذها بعين الاعتبار؛ فالناس ينتقلون إلى خارج العاصمة لأسباب عديدة كالازدحام والتلوث وقلة المساحات الخضراء والأسعار الخيالية إلخ، كما أن الأراضي في بيروت باهظة الثمن وبالتالي فإن العقارات المبنية باهظة الثمن أيضاً. لذا، فالمدينة ليست مصممة لمعيشة مريحة للسكان المحليين وبأسعار معقولة. وما يؤدي إلى انخفاض الأسعار هو قلّة الطلب؛ فالوحدات التي تم بناؤها لا تستهدف المشترين المحليين، والمشترون الموسميون الذين وُجهت لهم في الأساس، لم يعودوا يشترون في الوقت الحالي، الأمر الذي يدفع بعض الشركات العقارية إلى تخفيض أسعارها حتى أن بعضها يعمد إلى تقليص حجم الشقق على أمل استقطاب المشترين المحليين، ولكن ذلك يعتبر تغييراً كبيراً في أسلوب حياة اللبنانيين وفي معاييرهم. ولن تستطيع الشركات العقارية القيام بأي شيء آخر كما أنهم لن تستطيع توفير ما يريده الزبائن؛ فالعقارات الوحيدة التي سينخفض ثمنها هي الشقق التي تستهدف الزوار الموسميين أو الأجانب. ومع ذلك، وحتى لو انخفضت أسعار هذه الوحدات المحددة، فهذا لا يعني بالضرورة أن يكون سعرها مناسباً للمحليين والمغتربين. في مجال الأعمال عامةً، مؤسستك ستشهد انتكاسةً حالما يمر بلدك باضطرابات، إن كان ما تقدمه من منتجات أو خدمات مصمماً للزوار الموسميين فقط.
وماذا عن الشقق الأخرى التي لم تكن مصممة للمشترين الموسميين؟
دعونا نفصِّل الطلب لكي نفهم هذه النقطة بشكل جيد:
• لن يتوقف السكان المحليون أبداً عن شراء المنازل، فالجميع يحتاجون إلى المأوى والناس لا يزالون يتزوجون ويبنون العائلات التي لا تزال تكبر، إلخ... أما الأسئلة الوحيدة التي تُطرح في هذا السياق فهي كالتالي: ما الذي يستطيعون تحمل تكاليفه؟ وما الذي يبحثون عنه بالفعل؟ وهل يرغبون فعلاً في العيش في منزل صغير وفي أحياء مكتظة مقابل عدم مغادرتهم العاصمة فقط؟
• أما بالنسبة إلى المغتربين، فيشعر المقيمون في منطقة الخليج من بينهم، بالقلق من إجبارهم على العودة إلى لبنان، كما أن أولئك المقيمين في إفريقيا يواجهون مصاعب في أعمالهم/وظائفهم بسبب العملة والصعوبات الاقتصادية؛ لذا، فهم يعملون جميعاً ويخططون لراحتهم بعد مرور العاصفة. وتبدأ الخطة البديلة بإيجاد مكان يقيمون فيه في حال عودتهم. والأسئلة الوحيدة التي تُطرح في هذا السياق فهي كالتالي: ما الذي يستطيعون تحمل تكاليفه؟ وما الذي يبحثون عنه بالفعل؟ وهل يرغبون فعلاً في العيش في منزل صغير وفي أحياء مكتظة مقابل عدم مغادرتهم العاصمة فقط؟
في برجان، نبحث عن الأسس قبل تخطيط أي مشروع؛ وسكان بلدنا هم أهم الأسس التي يمكننا الاعتماد عليها وأكثرها أماناً، كما أن أسعارنا وأساليب الدفع التي نعتمدها مدروسة لتتناسب تماماً مع الوضع المالي لمجتمعاتنا وتضمنَ مستوى حياة راقية إلى جانب الجودة والمساحات الخضراء والمرافق وبشكل خاص الأمان للعائلات.
أطلقت شركتكم واحداً من أكبر المجمعات في لبنان منذ بضعة أعوام، فهل تخططون لإطلاق مشروع آخر قريباً؟
بالتأكيد، نطلق حالياً مجمعاً جديداً في الغازية يشبه مشروعنا فيكتوريا ريزيدينس على تلال خلدة، ولكنه أصغر حجماً. وتثبت إحصاءاتنا ونتائجنا أن هذا النوع من المساكن مطلوب جداً. أطلقنا فيكتوريا ريزيدينس منذ بضعة أعوام وهو يضم 214 شقة بيع منها 121، وقد انتقلت إلى المبنى حوالي 70 عائلةً، ونقوم حالياً بالترويج للـ93 شقة المتبقية فيه. ونطلق أيضاً مشروعاً من 52 شقةً في الغازية، موزعة على 5 مبانٍ قليلة الارتفاع.
وتقومون بهذه الأعمال على الرغم من الوضع الحالي؟
نحن نعتبر هذا الوضع فرصة للشراء، ولم نخفض أسعارنا على الإطلاق. وفي العامين الأخيرين، قمنا ببيع عدد أكبر من الشقق من الأعوام التي بلغت فيها أسعار العقارات ذروتها. وقد حققنا ارتفاعاً بنسبة 40 في المئة في المبيعات خلال عام 2015 مقارنةً بالمعدل المسجل في الأعوام الماضية. شهد لبنان تحولاً كبيراً في الطلب؛ فأصبح الناس ينتقلون إلى خارج بيروت والضواحي المكتظة بحثاً عن مناطق أكثر نظافة وهدوءاً وخضاراً وأماناً للعيش بسلام.
نعم إذاً، حتى مع الوضع الحالي هناك فرصة لإطلاق المشاريع في المناطق التي قد تقدّم معايير حياة عالية بأسعار تقع ضمن ميزانية الأشخاص وبأساليب دفع تتناسب مع مدخولهم الشهري.
Decline in apartments prices.. Reality ? Or buying opportunity?
CEO of Burjan LLC, developer of one of the largest projects in Lebanon, Mr. Dany Mahfouz discusses the facts of the current situation of Real Estate in the Lebanese Market.
Many people are talking about a decline in real estate prices, what do you think about this?
There is some truth in that but it doesnt apply to all type of products and to all the regions of Lebanon. There are several facts to take into consideration; People are moving out of the capital for many reasons; crowd, pollution, lack of greenery and unreasonable prices etc. Lands in beirut are expensive and therefore built up sqm prices will always be expensive. So mainly the city isnt designed for a comfortable and affordable living for locals. What would drive prices down is the lack of demand; the units that were built were not aiming locals and the seasonal buyers that were purchasing those are not buying anymore at the moment. So that will force some developers at pushing their prices down. Some developers are decreasing the size of the apartments hoping it would grab the local buyers, but that is a serious change in the lifestyle of Lebanese people and a swift in their standards. Developers wont be able to do anything else and really provide this clientele what they are looking for. The only real estate that will decline are the flats that were originally aiming seasonal visitors or foreigners. However even if prices drop on these specific units, it doesn’t necessarily mean that it will be affordable for locals or common expats. In every business if your product is designed only for the seasonal visitors you will decline when your country goes through turbulence that discourages foreign investments.
What about the rest of the flats, the ones that were not designed for seasonal buyers?
Lets disect the demand to understand it:
1. Locals will always buy houses no matter what, everybody needs a shelter, people are still getting married and want to start families, families are still growing etc.. The only questions are what can they afford? And what are they really looking for? Do they really want to live in tiny houses and in crowded neighborhoods just to be in the capital?
2. Lebanese expats; the ones in the gulf region are really worried they will be forced to come back to Lebanon. The ones in Africa are being hit in their businesses/employments because of currency and economical difficulties. So they are all working on and planning their well being after the storm. A plan B starts with a place to live in if they return. The only questions are what can they afford? And what are they really looking for? Do they really want to live in tiny houses and in crowded neighborhoods just to be in the capital?
At Burjan, we look for fundamentals before planning any project; the people of our country are the biggest and safest fundamental one can aim for. Our prices and payment methods are studied to fit perfectly the finances of our communities while offering them a high standard of life; quality, greenery, facilities and mainly safety for their families.
Your company launched one of the biggest compounds in Lebanon a few years ago, do you plan on launching something else soon?
Yes of course, we are launching a new compound in Ghaziyeh now. Like our project Victoria Residence, on the hills of Khalde, but smaller. Our stats and results are proving that these type of residences are very demanded. We launched Victoria Residence a few years ago totaling 214 flats out which 121 are already sold, around 70 families already moved in. We are now promoting the remaining 93 flats in Victoria. And we are launching 52 flats in Ghaziyeh spread through 5 low rise buildings.
And you are doing so despite the current situation?
This situation is for us a buying opportunity. We have not decreased our prices at all. In the last two years we have sold more than the years when the real estate boom was at its peak. We have realized a 40% increase in sales in 2015 comparing with the average of the previous years. Lebanon noticed a big shift in regional demand. People are moving out of Beirut and crowded suburbs fetching for cleaner, quieter, greener and safer areas to live in peacefully.
So yes even with the current situation it is an opportunity to launch projects in areas that can offer higher standards of life, at prices that fall within the budget of people and payment methods that match their monthly income..
